최근 천안 아산 경매물건을 보면 법인이 보유한 교외 자취생 아파트 물건이 많이 나와 있습니다."16~18년 천안의 입주물량이 과잉으로 아산, 당진에서 천안으로, 천안 외곽에서 도심으로 인구가 이동하고 코로나19로 인구변동이 크지 않아 공급이 더 많은 상황으로 바뀌었습니다"그러다 보니 교외 혼자 아파트 신규 임차인을 구하지 못하고 감정가보다 전세금이 많은 집이 더러 생겨나고 있습니다. 결국 집값이 떨어져 전세금보다 매매가가 낮아지는 곳이 많았다는 겁니다.집주인이 채무 상환 능력이 있었다면 경매에 부쳐지지 않았겠지만, 거의 채무 상환 능력이 없을 거예요.교외에 혼자 있는 아파트는 유찰률이 3 회 정도까지 가서 낙찰을 받는 상황입니다.과거의 IMF이전의 상황을 보고 있는 것 같습니다. 경매를 처음 접했을 때 15년 전 소형주택을 많이 보유했던 분들은 월세 300만원 정도를 벌었습니다. 하지만 지금은 상황이 달라졌어요. 입지가 좋지 않은 곳의 소형 외곽주택을 인수하는 경우 세입자를 구하기 힘들고 리모델링까지 할 정도의 주택이라면 낙찰 후 문제가 심각할 수 있으니 도심의 안전한 장소를 낙찰받으시기 바랍니다.7.10 대책으로 2주택부터 취.등록세가 8%, 3주택 12%로 인해 경매 시장이 더 위축될 것 같습니다.장기적인 임대 수익을 얻는 분에게는 투자를 권하지만, 단기 차익까지 고려하는 것을 생각하면 고민하지 않을 수 없을 것 같습니다.
아파트 공급량이 많아지면서 소형 오피스텔 원룸 도생 등에서 아파트로 이동하는 분들이 많은 것 같습니다. "경기가 좋지 않아 소형 사무실, 원룸, 도생들 중에서 싼 방을 찾고 있을지 모르지만 천안아산 역세권 오피스텔 경매에서 매물이 나오고 있습니다"소형 오피스텔을 천안, 아산이 아닌 서울에서 모델하우스를 열어 지역 사정을 모르는 대학생에게 팔아 양도차익을 얻을 수 있다며 팔았지만 공급과잉으로 월세가 차입금을 갚을 정도가 되지 않아 경매에 나오고 있습니다.경매에서 낙찰되더라도 실제 수익률은 5% 정도 됩니다. 그런데 가격은 공급이 늘어 하락하고 있는데, 낙찰을 받았더라구요.그리고 성성동, 두정동 오피스텔 임대 사기 사건 집 이야기 사건으로 인해 세입자를 구하기도 어렵고，대출 상환이나 임차인을 구하기도 어려운 분들의 경매 물건이 늘고 있습니다."이런 상황을 보면 다세대 원룸의 빈 방이 많아 보입니다." 과거에 임대 수익률 10%대 이상으로 투자를 권유했지만… 인구 증가는 적고 아파트 공급은 많아졌으며, 코로나의 19여파로 인해 소형 다세대 원룸에서 오래된 구축의 저렴한 곳으로 이사한 것이 아닌가 싶습니다.갈수록 원룸의 투자수익률은 떨어질 것이고, 소형 오피스텔도 세입자를 구하기가 어려워 가격을 낮춰야 할 판입니다.예전에 두정지구에 원룸이 많이 지어졌을 때 수요가 많아서 이익률이 높았습니다. 그런데 성성동의 소형 오피스텔이 들어서면서 많은 분들이 그쪽으로 이동했다가 다시 저렴한 원룸으로 일부 바뀌어 분산되었습니다.경제 영향으로 좀 더 싼 곳을 선호하는 편이나 인구가 늘지 않아 빈 방이 많아지면서 대출금을 갚지 못한 물건들이 경매에 나오고 있습니다.
상가 시장을 보면 더 타격이 큽니다. 시내 중심가 상가도 감정가의 절반 이하가 돼야 관심을 갖게 되고, 그 외 상가는 세 번이나 유찰에 성공해야 낙찰자를 찾을 수 있습니다.또, 장사가 되지 않아, 빈 방에 오랫동안 있기 때문에 관리비의 문제도 심각합니다.상가는 투자할 때 정말 유의해야 해요. 유이 지역의 상가에 대해 써 보았습니다만, 코로나19로 인해 더 심각하다고 생각합니다. 회복하는데도 상당한 시간이 걸릴 겁니다.아는 사람은 두정동의 2층짜리 상가를 사무실로 쓴다고 낙찰받았는데 혼자 들어갈 경우 최저가보다 30% 더 썼어요. 그런데 입찰 보증금을 포기하셨네요. 왜일까요? 낙찰가가 30% 수준밖에 안되는데 말이죠.최근 백석동 상가에 가 보았습니다. 현재 상태를 보면 공실이 70%가 되어 있군요. 2년 전만 해도 많은 상점가가 있었는데 문을 닫은 곳이 많았어요.배후 세력의 인구 없이 외부 유입에 의해서만 작동하는 상가의 단점이라고 할 수 있습니다. 이곳은 코로나19로 인해 가장 데미지를 입은 장소 중 하나라고 할 수 있습니다.
요즘 부동산을 보면 저금리로 많은 부동산, 특히 소형에 투자하는 분들이 많은 것 같아요. 법인이나 개인이든 물건이 나오면 계속 나옵니다. 저금리로도 버틸 수 없었던 것은 빈방이 많기 때문입니다. 유지할 수 없습니다.향후 7.10 대책에 의해, 취득·등록세의 인상과 법인의 보유세 중과, 단기 매도시의 양도 소득세 중과에 의해....매수하시는 분이 많지 않은 것 같습니다.도심 한가운데 신축 아파트 입주가 시작되면 전세 세입자도 늘어날 것입니다이렇게 되면 주변 구축이 공실이 되고, 취등록세의 과세로 실수요자의 매수는 더욱 어려워져 구축시장은 붕괴될 것으로 생각됩니다.과거 신방 초원아파트 투자를 보면 97년도 5천만원대에서 98년 외환위기를 거치며 상승하기 시작해 9천만원까지 갔습니다. 하지만 지금은 감정가가 65만원 선입니다. 구축은 상당히 하락했지만 최근 조금 회복되는 기미가 보였지만 7.10 대책으로 인해 취, 등록세를 8%, 12% 내고 상당수는 상승할 것이라는 기대감이 없기 때문에 거래가 위축될 것입니다.천안 시내권 아파트 입주, 탕정신도시 아파트 입주가 시작되면서 최근 외부 투기꾼들에 의해 가격 상승을 이끌었던 아파트 값이 더 떨어질지 조심스럽게 예상해 봅니다.
